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集体建设用地建租赁房:仅有土地政策是不够的

发布时间:2017-09-14 09:43浏览次数:
        租赁市场欠发达一直是中国住房市场的一个短板。据相关数据,全国有2.4亿流动人口,1.6亿租赁人口,但租赁房却只有4600万套,租赁住房明显供给不足。那么,国土资源部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在北京、上海、南京、杭州、厦门等13个城市进行集体建设用地建租赁住房试点,无疑是促进租赁房发展的一重要举措。
        政策设计的优势是显而易见的:一是集体建设用地的成本较低,可降低租赁房建设和营运的成本,进而吸引更多企业和社会资本进入,增加供给。二是政府主导集体建设用地建租赁住房,依法合规审批、快速审批渠道可使政策早日落地、早见成效;同时,先规划后建设,可改变现有的“小产权”房基础设施不配套、“贴面楼、接吻楼”、采光不足、环境脏乱差和经营管理混乱等问题。三是开辟了农村集体建设用地使用的新用途。集体建设用地,在不改变所有权的情况下,有序进入城市住房市场,这为农民靠土地资产增收致富提供机遇。
        但集体建设用地建租赁房仅有土地政策是不够的,还需要更多的相关配套政策的扶持。其中最主要的:
        一是金融政策。租赁住房具有投资资金需求量大、回收期长的特点。按合理的租售比,靠租金回收投资少则20年,多则30-50年,甚至更长。所以,租赁住房发展离不开长期融资的支持。
        二是税收政策。从国外经验看,鼓励民间资本进入低收益的住房租赁市场还需要多种税收优惠政策扶持。在法国,私人业主只要提供6-9年租赁房服务就可享受以下税收优惠:1、可按投资额的一定比例(13%)享受所得税减免,且持续数年。节能住房的减免税率更高;2、加速房屋折旧;3、租赁住房支出,如贷款的利息支出、维修费和管理成本等可抵扣个人所得税。而机构投资者(社会团体和非盈利组织)可享受的税收减免包括:购置土地和建筑物可减免5.5%—19.6%的增值税(因年而异);政府前期资助金额可达总成本的2.5%—16.5%;可减免25年的不动产税。
        此外,需要指出的是新政对住房价格的影响可能十分有限:
        一是它无法改变甚至会加剧商品住宅高端化豪宅化趋势。增加租赁房的供给可能会分流一部分购房需求,但不可能是全部。城乡二元土地结构、政府垄断及土地资源的错配,都会加剧一些大城市住宅用地的供给不足及地价上涨过快,住房供给不足或滞后,都会带来商品住房价格的快速攀升。
        二是集体建设用地建租赁房并没有打破城乡土地二元结构的藩篱。农村虽有大量闲置的集体建设用地、宅基地,仍无法同国有土地一样入市、同权同价,只能以“小产权房”、“画家村”、“大棚别墅”和建租赁住房“只租不售”等多种形式存在着。显然,让农民在集体土地上建租赁房容易,但要让农民增收,抑制高房价,加快改革现行的“二元、双轨、垄断”土地制度才是重中之重。
(摘自2017年9月10日 经济观察报)