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以监管和登记为抓手 防范恶意交易风险

发布时间:2017-06-27 09:05浏览次数:
        在二手房交易过程中,买卖双方签订房屋买卖合同,一方负有交付房屋、协助办理转移登记的义务,享有收受房款的权利;另一方负有给付房款的义务,享有取得房屋并要求对方协助办理转移登记的权利。尽管不动产登记作为物权变动效力的标志,但不动产登记与房款给付、房屋交付并没有必然联系,也无法避免延期交付、逾期给付的问题。本文以防范交易风险为出发点,提出几点看法。
  一、继续做好二手房资金监管工作
  资金监管,特别是全额资金监管,是降低交易风险的有效措施。在经过房源核验、卖方资格审查、购房人资格审查、购房人贷款资格预审、合同网签、不动产登记、贷款审核、贷款指定账户拨付、交易资金给付等流程后,买方的首付款、应得的后续房款可以保证不被挪用;如交易不能继续,卖方也能顺利追回首付款。
  不动产统一登记后,监管所涉各方由原来房屋登记机构与银行、交易当事人变成了房屋交易、不动产登记、银行、交易当事人。格局的变化带来了流程的变动,部分交易登记分设的城市,原监管机构无法独立完成交易登记事项,监管流程整合未能跟上,监管平台未能更新,导致二手房交易资金监管名存实亡。监管部门宜根据住建部《房屋交易与产权管理工作导则》要求,继续做好二手房资金监管工作,不动产登记机构应予以协助。
  二、以不动产登记为抓手保护交易安全
  以二手房交易登记为例,买方负有在一定期限内给付房款的义务,由于这个期限与登记时间不一致,必然导致登记与给付不同步。这种不同步便是交易双方风险的主要原因。从预告登记、抵押权首次登记着手,完善交易登记流程,可以有效避免风险。
  首先,在交易双方签订房屋买卖合同后申请转移登记前,双方当事人可按照合同约定申请房屋所有权(建设用地使用权)预告登记。买方可根据《物权法》的规定,取得物权的期待权,防范卖方一房两卖。需要注意的是,预告登记的有效保护时间为自核准预告登记至能够进行不动产登记之日起3个月。因此,买方应督促卖方在合理的时间内完成登记申请。
  其次,交易双方签订房屋买卖合同时,双方当事人可在合同中约定:买方取得房屋后,将该房屋作为给付后续房款的担保。双方在申请房屋所有权(建设用地使用权)转移登记时同时申请抵押权首次登记,不动产登记机构可以一并受理并登记。卖方可以了解贷款(抵押)的进度,防范买方将房屋恶意变卖或用于其他目的的抵押。需要注意的是,办理二手房贷款的银行可能会对此持有不同意见,不愿接受已设有抵押房屋作为抵押物,应加强协调。
  三、加强二手房贷款资金流向监管
  一般来说,银行对二手房贷款的审核包括贷款原因、贷款用途、贷款人信用、还款能力、抵押物有无瑕疵、抵押价值是否足够等,并不审查所贷款项的去向。
  鉴于二手房交易的购房贷款中,贷款申请人明确贷款目的为购房,银行在审核阶段,可以接受拟用于抵押的房屋已为剩余房款的给付提供担保,具体可按如下流程操作:
  1.交易双方签订合同;2.申请转移登记及余款给付抵押登记;3.买方申请贷款;4.银行、交易双方签订付款协议,明确贷款全部用于清偿房款,并直接拨付至双方共同指定的账户,钱款到达指定账户后,视为房款给付;5.银行审核;6.银行申请抵押权顺位登记;7.买方申请注销抵押权登记,银行拨付贷款;8.银行自动转为第一顺位抵押权人。
  四、银行监管二手房贷款资金流向的难点及对策
  一是银行很介意贷款人提供的房屋已设定抵押。但如前文如述,鉴于贷款目的用于购房,而第一顺位的抵押权人为房款收受人,只要贷款拨付到位,其抵押权自然消灭,且银行可在贷款拨付前要求第一顺位的抵押权人注销抵押登记。
  二是银行不愿意介入贷款资金的去向审查。实践中银行确实也不审查贷款人资金的去向,或仅作形式审查。但根据《个人住房贷款管理办法》规定,为保证信贷资产的安全,提高贷款使用的整体效益,银行理应加强贷款资金去向监管。这既是对贷款人履约情况的核实,也是对贷款人履约情况的监督。


(摘自2017年6月21日 房政在线)